저는 고양·은평·서대문 권역에서 매매 중개 일을 하면서 3기 신도시 청약 상담을 자주 받습니다. 2025년 1월 창릉신도시 본청약 1,792가구 첫 모집부터 지금까지 분위기를 현장에서 지켜봤는데, 본청약 떨어지신 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 늘 똑같습니다. "이제 어디로 가야 합니까?"
대부분의 청약 가이드는 "어떻게 하면 당첨될까"에 집중합니다. 그런데 현실은 한 단지 경쟁률 수십 대 일이 기본이라, 한 번에 당첨되는 분보다 떨어진 분이 훨씬 많습니다. 이 글은 창릉신도시 본청약에 떨어진 상황을 전제로, 다음 카드를 어떻게 꺼낼지 정리한 실전 자료입니다. 1순위·2순위 자격, 가점 만들기, 인근 민영 대안, 다른 3기 신도시 일정까지 한 번에 묶어서 보여드립니다.
본문에 들어가는 모든 단지명·세대수·일정은 LH·고양시·3기신도시 공식 사이트와 정식 보도자료에서 확인한 수치만 사용했습니다. 출처를 못 찾은 항목은 "확인 필요"로 표시했으니 청약 직전 다시 점검하시기 바랍니다.
창릉신도시 본청약을 정확히 이해하려면 먼저 사업 규모부터 짚어야 합니다. 고양 창릉지구는 고양시 덕양구 원흥·동산·용두·향동·화전·도내·행신·화정·성사동 일원 8,119,006㎡ 부지에 38,000호를 공급하는 3기 신도시입니다. 사업 기간은 2020년부터 2029년, 사업시행자는 경기도·LH·GH·고양도시관리공사 4자 공동입니다(출처: 3기신도시 공식 https://www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr/).
본청약 첫 신호탄은 2025년 1월 31일이었습니다. A-4 블록 603호, S-5 블록 759호, S-6 블록 430호를 합친 1,792가구가 같은 날 모집공고를 띄우면서 3기 신도시 본청약이 처음 시작됐습니다(출처: LH https://www.lh.or.kr/gallery.es?mid=a10502000000&bid=0003&list_no=11581). 분양가는 A-4 평균 5.5억 원(전용 55㎡), S-5 51㎡ 4.8억, 59㎡ 5.5억, 74㎡ 6.8억, 84㎡ 7.7억 수준이었습니다(출처: weolbu https://weolbu.com/community/2339733/).
2026년에는 일정이 이렇게 이어집니다.
| 시점 | 블록 | 가구 수 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026년 3월 | S-1 | 494가구 | 본청약 |
| 2026년 6월 | S-2 | 1,057가구 | 본청약 |
| 2026년 6월 | S-3 | 1,306가구 | 본청약 |
| 2026년 6월 | S-4 | 1,024가구 | 본청약 |
※ 출처: 고양신문 (https://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=86900)
2026년 3·6월에 풀리는 5,179가구 중 일반청약 물량은 약 1,836가구로 추정됩니다(출처: 위 고양신문 기사). 사전청약 당첨자에게 우선 배정되는 물량을 빼고 남은 분량인데, 사전청약 당시 포기자가 늘어날수록 일반 몫은 더 커집니다. 창릉 본청약에 떨어졌다고 끝이 아닌 이유가 여기 있습니다. 떨어진 다음 카드, 즉 다른 회차나 다른 지구로 넘어가는 대안이 충분히 열려 있습니다.
제가 작년 여름에 상담했던 한 30대 부부는 사전청약 당시 다른 지역 단지에 당첨돼 있었습니다. 창릉으로 옮기고 싶어 사전당첨을 포기하셨는데, 사전당첨자 명단에서 빠지자마자 다음 단지 본청약을 자유롭게 넣을 수 있게 됐습니다. 이런 케이스가 늘면서 일반청약 물량이 한 번 모집할 때마다 미세하게 출렁입니다.
본청약 결과 발표 다음 날, 떨어진 분들이 선택할 수 있는 길은 크게 셋입니다. 각 카드의 성격이 달라서 "내가 지금 어디에 서 있는가"부터 점검해야 합니다.
시나리오 ①: 같은 창릉신도시 본청약 재도전
2026년 3월 S-1, 6월 S-2~4가 줄줄이 대기 중입니다. 이번 회차에서 떨어졌더라도 다음 회차 일반청약 물량 1,836가구에 바로 다시 넣을 수 있습니다. 단, 사전청약 당첨자 신분이 살아있다면 다른 본청약 신청이 막히기 때문에 본인 신분부터 확인해야 합니다.
시나리오 ②: 다른 3기 신도시로 시야 확장
2026년 3월 인천 계양 A-9 318가구, 남양주 왕숙2 A1 803가구·A3 686가구가 본청약을 진행합니다(출처: 3기신도시 공식). 부천 대장은 19,000호 계획이 잡혀 있고, 하남 교산은 2026년 일정이 추가로 공지될 예정입니다(부천 대장 첫 본청약 시점·하남 교산 2026 구체 일정은 확인 필요).
시나리오 ③: 인근 민영 분양·구축 매수로 우회
일산테크노밸리는 2027년 12월 준공 예정이며 2026년에 단계별 분양이 예정돼 있습니다(출처: news1 https://www.news1.kr/local/gyeonggi/5893857). 은평 신사동 은평자이더스타 262세대는 2026년 5월 입주를 앞두고 있어 매물이 풀리는 타이밍이 곧 옵니다.
3가지 대안은 서로 배타적이지 않습니다. 창릉 본청약을 1순위로 두면서 동시에 다른 3기 본청약을 넣고, 그동안 인근 민영 대안을 모니터링하는 병행 전략이 가장 안정적입니다. 현장에서 만나는 실수요자분들 중에 한 카드만 들고 1년 넘게 기다리시다 결국 무주택 기간만 늘어나는 분들을 자주 봤습니다.
창릉신도시 본청약 재도전을 고려한다면 사전청약과 본청약의 신분 차이부터 명확히 해야 합니다. 이걸 헷갈리면 다음 청약 자체가 차단됩니다.
사전청약 당첨자가 사전당첨을 포기하면: 사전당첨자 명단에서 삭제됩니다. 명단에서 빠지는 즉시 다른 청약(다른 지구 본청약, 민영 청약)을 자유롭게 신청할 수 있습니다(출처: 찾기쉬운 생활법령정보).
본청약에 당첨된 후 포기하면: 재당첨 제한이 걸립니다. 투기과열지구·청약과열지역에서 당첨 후 계약 포기 시 일정 기간 다른 분양 주택에 청약할 수 없게 됩니다.
본청약에 떨어진 경우(즉, 사전당첨자가 아니면): 제한 없이 다른 단지 본청약에 다시 넣을 수 있습니다. 일반청약 물량 1,836가구가 다음 카드입니다.
쉽게 말해 "포기"와 "낙첨"은 청약 인생에서 완전히 다른 사건입니다. 포기는 페널티, 낙첨은 그냥 다음 회차로 넘어가는 정상 코스입니다.
저희 사무소에서 작년에 처리한 한 사례입니다. 40대 가장 한 분이 사전청약 다른 단지에 당첨된 상태에서 창릉신도시 본청약 공고를 본 뒤 "사전당첨 안 깨고도 창릉 본청약 넣을 수 있느냐"고 물어보셨습니다. 답은 "안 됩니다"였습니다. 사전당첨자 신분으로는 다른 본청약을 넣을 수 없습니다. 이분은 결국 사전당첨을 포기하고 창릉 본청약에 들어갔는데, 떨어졌습니다. 그래도 명단에서 빠진 상태라 다음 회차 S-1·S-2~4를 다시 노릴 수 있게 됐습니다.
핵심 정리. 창릉신도시 본청약을 다시 도전하려면 ① 본인이 사전당첨자가 아닌지 확인, ② 사전당첨자라면 포기 절차 진행, ③ 다음 회차 모집공고 일자 확정, 이 셋을 순서대로 밟으시면 됩니다.
창릉신도시 본청약 외에도 2026년 상반기에 본청약이 잡힌 3기 지구가 여럿입니다. 분양가·입지·교통 호재가 다 다르니 비교해서 신청 우선순위를 정해야 합니다.
| 지구 | 블록 | 가구 수 | 본청약 시점 |
|---|---|---|---|
| 인천 계양 | A-9 | 318가구 | 2026년 3월 |
| 남양주 왕숙2 | A1 | 803가구 | 2026년 3월 |
| 남양주 왕숙2 | A3 | 686가구 | 2026년 3월 |
| 부천 대장 | 전체 19,000호 계획 | (확인 필요) | (확인 필요) |
| 하남 교산 | (확인 필요) | (확인 필요) | 2026 일정 미확정 |
※ 출처: 3기신도시 공식 (https://www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr/)
인천 계양 A-9는 가구 수가 318로 작은 편이라 경쟁률이 높을 가능성이 큽니다. 남양주 왕숙2는 A1·A3 합쳐 1,489가구로 물량이 두툼합니다. GTX-B 노선 호재를 같이 보는 분들이 많은데, 노선 개통 시점은 확정 보도가 나올 때마다 변동이 있어 별도 확인이 필요합니다.
부천 대장은 19,000호라는 큰 그림만 공개돼 있고 2026년 첫 본청약 시점은 아직 공식 자료에서 확인되지 않았습니다. 하남 교산도 2026년 본청약 일정 구체 발표가 추가로 나와야 합니다. 이 두 지구는 청약홈 공고 알림을 걸어두고 모니터링하는 정도가 맞습니다.
제가 한 30대 청약 대기자 분께 말씀드린 우선순위는 이랬습니다. 1순위 창릉신도시 본청약(직주근접·서울 인접), 2순위 남양주 왕숙2(GTX-B 호재·물량 多), 3순위 인천 계양(공급 작아 경쟁률 부담), 그 외 부천 대장·하남 교산은 일정 확정 후 재평가. 이런 식으로 줄을 세워두면 "어디 넣어야 할지 모르겠다"는 막막함이 덜합니다.
3기 신도시 본청약 일정이 길게 늘어지는 상황에서 민영 분양과 구축 매수도 같이 봐야 하는 이유가 있습니다. 청약 가점이 높지 않거나 무주택 기간을 더 늘리기 어려운 분들에게는 민영 추첨제 대안이 더 현실적인 카드일 수 있습니다.
일산테크노밸리 (고양시 일산서구): 2027년 12월 준공 예정으로, 2026년 동안 단계별 분양이 진행됩니다(출처: news1 https://www.news1.kr/local/gyeonggi/5893857). 창릉지구 인접 입지라 통근권을 그대로 유지하면서 민영 청약으로 갈아탈 수 있는 대안입니다.
은평 신사동 은평자이더스타 262세대: 2026년 5월 입주를 앞두고 있습니다. 입주장에 분양권·전세 매물이 풀리는 시기라 매수·임차를 같이 보는 분들에게 흥미로운 타이밍입니다.
서대문·일산 일대 추가 민영 분양: 2026년 구체 분양 일정은 확인이 더 필요합니다. 통상 모델하우스 오픈 60일 전에 정식 일정이 공지되니 청약홈과 각 시공사 사이트를 같이 보시는 게 좋습니다.
여기서 한 가지 주의 사항이 있습니다. 민영 분양은 분양가가 시세에 더 가깝게 책정되는 경우가 많아, 분양가만 보고 판단하면 안 됩니다. 입주 시점 인근 신축·구축 시세, 전세가율, 학군, 교통 접근성을 함께 봐야 합니다.
저희 사무소에서 작년에 한 50대 부부가 비슷한 고민을 가져오셨습니다. 창릉신도시 본청약 떨어진 뒤 "민영으로 가야 하나, 다른 3기를 더 기다려야 하나"였는데, 가점이 60점대 중반이라 추첨제 비율이 낮은 60~85㎡ 구간에서는 가점경쟁이 부담스러웠습니다. 결국 일산테크노밸리 단계별 분양 모니터링과 다음 창릉 회차 동시 진행으로 정리했습니다. 한 카드만 쥐는 것보다 두 카드를 같이 들고 가는 쪽이 심리적으로도 안정적입니다. 민영 대안과 3기 본청약 대안을 병행하면 한쪽이 막혀도 다른 쪽이 살아 있습니다.
창릉신도시 본청약을 비롯한 모든 공공·민영 청약의 첫 관문은 1순위 자격입니다. 자격이 어디서 갈리는지 정리합니다.
1순위 요건(수도권 기준):
- 청약통장 가입 1년 이상(투기과열지구는 2년 이상)
- 매월 약정납입일 기준 12회 이상 납입
- 면적별 예치금 기준 충족(서울·고양 등 지역별 차등)
2순위: 1순위 요건을 충족하지 못한 가입자. 1순위 미달 시에만 2순위로 넘어갑니다(출처: 청약홈 https://www.applyhome.co.kr/).
면적별 가점·추첨 비율(청약과열지역 기준):
| 전용면적 | 가점제 비율 | 추첨제 비율 |
|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 40% | 60% |
| 60~85㎡ | 70% | 30% |
| 85㎡ 초과 | 50% | 50% |
가점이 낮으신 분은 60㎡ 이하 또는 85㎡ 초과 구간을 노려야 추첨제 비율이 높습니다. 국민평형이라 부르는 60~85㎡, 즉 전용 84㎡ 4인 가족 표준 평형은 가점 70% 구간이라 가점 경쟁이 가장 치열합니다.
가점 84점 만점 구성(출처: HUG 주택청약도우미 https://www.khug.or.kr/):
| 항목 | 만점 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 15년 이상 |
청약통장 17점은 15년만 보유하면 자동으로 채워집니다. 무주택 기간 32점도 부부 합산 무주택 15년이면 만점입니다. 가장 변수가 큰 항목은 부양가족 수입니다. 자녀가 2명, 부모님 동거가 가능하면 빠르게 점수를 끌어올릴 수 있습니다.
저는 30대 후반 신청자분들께 이렇게 안내합니다. 지금 통장 5년·무주택 7년·부양가족 3명이면 약 50점대입니다. 이 상태로 60~85㎡ 가점제는 어렵습니다. 60㎡ 이하 추첨제(60%)나 85㎡ 초과 추첨제(50%)로 시야를 좁히는 편이 당첨 확률이 높습니다. 창릉신도시 본청약 S-1·S-2~4에서도 면적별 비율이 다르니 어느 평형에 어떤 비율이 들어가는지 모집공고 단계에서 꼭 다시 확인하시기 바랍니다.
창릉신도시 본청약의 가장 강한 매력 포인트는 분양가입니다. 2025년 1월 첫 본청약 분양가를 다시 보면 이렇습니다.
| 단지·평형 | 분양가 |
|---|---|
| A-4 평균(전용 55㎡) | 약 5.5억 원 |
| S-5 51㎡ | 4.8억 원 |
| S-5 59㎡ | 5.5억 원 |
| S-5 74㎡ | 6.8억 원 |
| S-5 84㎡ | 7.7억 원 |
※ 출처: weolbu (https://weolbu.com/community/2339733/)
S-5 84㎡ 7.7억은 인근 고양·은평 신축 시세와 비교하면 분명한 가격 매력이 있습니다. 다만 신축 입주 시점까지 3~4년 이상 기다려야 한다는 점, 그동안 분양권 전매가 제한된다는 점, 입주 시점 시장 상황에 따라 시세 차이가 좁혀질 가능성도 있다는 점을 같이 고려해야 합니다.
S-1·S-2~4 분양가는 아직 공식 공고 전이라 정확한 수치는 확인이 필요합니다. 2025년 1월 본청약 대비 분양가 상한제 산정 방식이 그대로 유지되면 비슷한 수준으로 책정될 가능성이 있고, 토지 조성 단가나 건축비 변동에 따라 조정될 여지도 있습니다. 모집공고 시점에 다시 점검하시기 바랍니다.
비교군으로 일산테크노밸리 민영 분양은 분양가 상한제 적용 여부에 따라 가격대가 갈립니다. 은평·서대문 권역 신축 매매 시세도 단지별 편차가 커서 일률 비교는 어렵습니다. 정확한 인근 시세는 호갱노노·국토부 실거래가 시스템에서 단지별로 직접 확인하시는 편이 안전합니다.
저희 사무소 데이터로 보면 창릉신도시 본청약 1차 평형 중 가장 가격 효율이 좋다고 평가받은 구간은 S-5 59㎡ 5.5억 라인이었습니다. 부부 + 자녀 1명 가구가 첫 자가로 들어가기에 부담이 작은 구간이라는 평이 많았습니다. 다음 S-1~S-4 회차에서도 비슷한 패턴이 반복될지는 분양가 발표 후 다시 봐야 알 수 있습니다.
Q1. 창릉신도시 본청약 다음 일정은 언제입니까?
2026년 3월 S-1 494가구, 2026년 6월 S-2 1,057가구·S-3 1,306가구·S-4 1,024가구 본청약이 예정돼 있습니다. 일반청약 물량은 약 1,836가구로 추정됩니다(출처: 고양신문). 정확한 모집공고 일자는 LH·청약홈에서 모집공고 발표 시점에 다시 확인하셔야 합니다.
Q2. 창릉신도시 본청약에 떨어졌습니다. 다음 카드는 무엇이 있습니까?
세 가지입니다. ① 같은 창릉신도시 다음 회차 일반청약 재도전, ② 다른 3기 신도시 본청약(인천 계양 A-9·남양주 왕숙2 A1/A3 등 2026년 3월), ③ 인근 민영(일산테크노밸리 단계별 분양·은평자이더스타 입주장 등). 한 카드에 올인하지 마시고 병행 전략이 안전합니다.
Q3. 사전청약과 본청약은 어떻게 다릅니까?
사전청약은 본청약 전에 우선 신청을 받는 단계입니다. 사전당첨자가 포기하면 명단에서 삭제돼 다른 청약을 자유롭게 신청할 수 있습니다. 반면 본청약에 당첨된 후 포기하면 재당첨 제한이 걸려 일정 기간 다른 분양 주택 청약이 막힙니다(출처: 찾기쉬운 생활법령정보). "낙첨"과 "포기"는 완전히 다른 사건이니 헷갈리지 마시기 바랍니다.
Q4. 2순위 자격은 어떻게 됩니까?
2순위는 1순위 요건(수도권 통장 1년·투기과열 2년 이상, 면적별 예치금 충족 등)을 채우지 못한 가입자입니다. 2순위는 추첨제 위주로 모집하며, 1순위 미달이 발생한 단지·평형에서만 기회가 열립니다(출처: 청약홈). 창릉신도시 본청약 같은 인기 지구에서는 1순위 마감이 거의 확실해 2순위 기대는 낮춰 잡으시는 편이 맞습니다.
Q5. 가점 84점 만점은 어떻게 구성됩니까?
무주택 기간 32점(15년) + 부양가족 35점(6명 이상) + 청약통장 가입 기간 17점(15년)으로 총 84점입니다(출처: HUG 주택청약도우미). 통장 17점은 15년만 보유하면 자동 만점, 무주택 32점도 부부 합산 무주택 15년이면 만점입니다. 가장 큰 변수는 부양가족 수입니다.
청약은 결국 자기 자리부터 정확히 아는 게 출발점입니다. 창릉신도시 본청약 한 곳에 인생을 걸기보다 본인 가점·자격·자금 상황에 맞춰 3개 시나리오를 같이 굴리시기 바랍니다. 모집공고 발표 시점에 수치는 또 바뀝니다. 이 글의 출처 링크를 즐겨찾기에 걸어두시고 회차마다 다시 점검하시기 바랍니다.