지난 2월 창릉신도시 본청약 1차가 마무리된 이후, 사무소로 같은 질문이 반복해서 들어옵니다. "창릉 떨어졌는데 덕은 국방대 부지로 가면 비슷한 결과가 나올까요." 1월 29일 정부가 발표한 1·29 부동산 공급대책에서 덕은동 옛 국방대 부지 약 2,570호 공급 계획이 공개되면서 두 곳을 같은 선상에서 저울질하는 분이 부쩍 늘었습니다.
먼저 결론부터 말씀드리면, 지금 이 시점에서 두 단지를 일대일로 비교해 결정하는 것은 권하지 않습니다. 한쪽은 분양가·평형·시공사·입주 시점이 모두 확정된 단지이고, 다른 한쪽은 세대수와 위치 외에는 거의 모든 것이 "아직 발표되지 않음" 상태입니다. 비교 대상의 정보 비대칭이 너무 큽니다.
그래도 실수요자 입장에서는 두 지구를 어떤 기준으로 다르게 봐야 하는지, 6월 본청약 추가 회차를 노릴지 아니면 덕은의 분양 발표를 기다릴지 판단할 근거가 필요합니다. 오늘은 정부 공식 발표와 LH 보도자료 기준으로 정리해드립니다.
부동산 의사결정에서 가장 위험한 구도는 "확정된 A vs 미확정 B"를 동등한 선택지로 놓고 비교하는 것입니다. 사람의 뇌는 빈칸을 자기가 원하는 정보로 자동 채우기 때문입니다.
창릉신도시는 2026년 2월 본청약 1차 회차가 끝났고, 6월에 4개 블록(S-1~S-4) 추가 본청약이 예정되어 있습니다. 분양가, 평형, 시공사, 입주 시점이 전부 공개됐습니다. 반면 덕은 국방대 부지는 1월 29일 정부 발표 직후 고양시가 "교통·교육·생활 인프라 미비 상태에서 주택 우선 공급 방침"에 대해 공식적으로 깊은 유감을 표명한 단계입니다(출처: 뉴데일리·아주경제 2026.02.05 보도).
분양 시점, 분양가, 평형 구성, 청약 자격, 시공사, 입주 시점이 전부 확인 필요 상태입니다. 사무소에서 손님과 상담을 진행하다 보면, 이런 미확정 단지에 대해 "곧 나오겠지"라는 막연한 기대가 결정 시점을 무한히 미루게 만드는 경우가 많습니다. 본청약 1차에 떨어진 분이 6월 추가 회차를 준비하는 대신, 시점이 잡히지도 않은 덕은을 기다리며 1년을 보내는 위험이 가장 큽니다.
창릉신도시는 정식 명칭이 고양창릉 공공주택지구이며, 경기도 고양시 덕양구 9개 동 일원 약 813만㎡ 규모입니다. 총 38,000호 공급에 계획인구 92,000명 규모이며, 시행자는 LH·GH·경기도·고양도시관리공사 공동입니다(출처: 3기신도시 공식 https://www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr/kor/CMS/Contents/Contents.do?mCode=MN074). 사업기간은 2023년 6월 착공, 2029년 완료 목표입니다.
2026년 2월 본청약이 완료된 블록은 다음 3개입니다.
| 블록 | 세대수 | 평형(전용) | 입주 예정 |
|---|---|---|---|
| A-4 | 603호 | 55㎡ | 2027년 12월 |
| S-5 | 759호 | 51/59/74/84㎡ | 2028년 1월 |
| S-6 | 430호 | 59/74㎡ | 2028년 1월 |
분양가는 2월 본청약 기준 다음과 같이 공시됐습니다(출처: 시사저널e https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=408963).
첫마을 3개 블록 시공사는 신세계건설·이수건설·반도건설입니다(출처: 산건 블로그 https://www.sankun.com/blog/detail/987).
다음 본청약 일정은 다음과 같이 잡혀 있습니다.
| 블록 | 세대수 | 본청약 | 입주 예정 |
|---|---|---|---|
| S-1 | 494호 | 2026년 3월 | 2029년 9월 |
| S-2 | 1,057호 | 2026년 6월 | 2029년 12월 |
| S-3 | 1,306호 | 2026년 6월 | 2029년 12월 |
| S-4 | 1,024호 | 2026년 6월 | 2029년 12월 |
S-1~S-4 시공사는 LH 발주 별도 공시 사항으로, 현재 시점에서는 확인 필요입니다(출처: 마이고양 https://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=86900). 6월 회차는 1차 회차 4개 블록을 합친 것보다 더 많은 3,881호가 한 번에 공급된다는 점이 핵심입니다. 사무소에서 손님과 1차 결과를 복기해보면, 가점이 애매했던 분일수록 6월 회차에서 평형·블록 분산 전략이 가능해지는 회차입니다.
덕은 국방대 부지는 경기도 고양시 덕양구 덕은동 일원에 있는 옛 국방대학교 부지입니다. 2017년 국방대가 충남 논산으로 이전한 후 부지가 공실 상태로 남아 있었고, 정부는 2026년 1월 29일 1·29 부동산 공급대책에서 이 부지에 약 2,570호 주택을 공급하겠다고 발표했습니다.
발표 시점에 함께 나온 정보는 다음과 같습니다.
여기까지가 정부 발표에서 공식적으로 확인되는 내용 전부입니다. 이외에 실수요자가 청약 결정에 필요한 거의 모든 핵심 정보는 아직 확정되지 않았습니다.
| 항목 | 현재 상태 |
|---|---|
| 시공사·시행사 | 확인 필요 (LH 추정되나 공식 발표 없음) |
| 분양 시점 | 확인 필요 (정부 "사업기간 단축" 방침만 언급) |
| 입주 시점 | 확인 필요 |
| 평형 구성 | 확인 필요 |
| 분양가 | 확인 필요 |
| 청약 자격 | 확인 필요 |
| 교통·학군 인프라 | 확인 필요 (덕은지구 인프라 공유 추정) |
심지어 인근 행정관청인 고양시조차 1·29 발표 직후 공식적으로 깊은 유감을 표명했습니다(출처: 뉴데일리 https://gg.newdaily.co.kr/site/data/html/2026/02/05/2026020500193.html / 아주경제 https://www.ajunews.com/view/20260205091742535 / 한국AI부동산신문 https://www.kairnews.com/news/465803). 교통·교육·생활 인프라가 충분히 갖춰지지 않은 상태에서 주택만 우선 공급되면 입주 후 정주 여건이 열악해진다는 우려입니다.
사무소에서 손님과 이런 단지를 상담할 때 항상 강조하는 것은, "발표 → 지구 지정 → 보상 → 시공사 선정 → 분양 → 입주" 단계에서 발표는 가장 앞단이라는 점입니다. 1·29 발표 시점부터 실제 입주까지 5~10년 사이 어디든 위치할 수 있는 단계입니다.
청약 의사결정에서 가장 결정적인 변수는 자금 계획입니다. 입주 시점이 정해지지 않으면 전세 계약, 자녀 학군 이동, 대출 실행 시점을 잡을 수 없습니다.
창릉신도시는 입주 시점이 명확합니다. 2월 본청약 블록은 2027년 12월 ~ 2028년 1월, 6월 본청약 블록은 2029년 9월 ~ 12월입니다. 본청약 후 입주까지 약 2~3년이라는 일반적인 공공분양 일정에 부합합니다. 자녀 초등학교 입학 시점, 전세 만기, 기존 자가 매각 시점을 역산해서 자금 계획을 짤 수 있습니다.
덕은 국방대 부지는 입주 시점이 확인 필요입니다. 정부가 "사업기간 단축"을 강조했지만, 분양 시점조차 확정되지 않은 상태에서 입주 시점을 추정하는 것은 무리입니다. 본청약 후 2~3년이 일반적이라고 가정하더라도, 본청약이 언제인지 모르면 입주 시점을 역산할 수 없습니다.
중개업 현장에서 보면, 입주 시점 미정 단지에 청약 자금을 묶어두는 분들이 가장 자주 마주치는 문제는 두 가지입니다. 첫째, 그 사이 다른 우량 단지의 기회를 놓칩니다. 둘째, 자녀 학군 등 라이프 이벤트와 입주 시점이 어긋납니다. 덕은 국방대 부지가 매력적이지 않다는 뜻이 아니라, 자금과 시점을 묶기에는 정보가 부족하다는 의미입니다.
교통 인프라는 두 지구 모두 강점이 있지만 성격이 다릅니다.
창릉신도시는 GTX-A 창릉역이 신설됩니다. 위치는 지구 내 자족용지 인근이며, 광화문·강남 접근성이 크게 개선됩니다. 추가로 고양선이라는 신설 경전철이 지구 내 3~4개 역을 거쳐 서울 직결을 추진합니다. 자족용지는 약 130만㎡로 전체 면적의 34%를 차지하며, 이는 판교의 약 2배 규모입니다(출처: 경기일보 https://www.kyeonggi.com/article/20250425580035). 직주근접 가능성이 높다는 의미입니다.
학교 계획도 구체적으로 잡혀 있습니다.
덕은 국방대 부지는 정부 발표 기준 상암 DMC와 덕은지구를 연계하는 미디어 밸리 컨셉입니다. DMC 생활권 진입은 분명한 강점이며, 인근 덕은지구의 기존 인프라(상암 접근성, 한강 조망 일부 단지)를 공유할 가능성이 큽니다. 다만 신설 도로·전철 계획, 학교 신설 계획은 현재 시점에서 확인 필요입니다.
손님과 상담을 진행하다 보면 이런 비교에서 자주 놓치는 부분이 있습니다. "DMC 생활권"이라는 표현은 매력적이지만, 실제 출퇴근 동선이 DMC가 아니라 강남·여의도라면 의미가 다릅니다. 창릉의 GTX-A는 강남·삼성·수서 라인 직결이 핵심입니다. 본인의 출퇴근 동선과 자녀 학군 동선을 지도에 그려보고 비교하는 것이 정보 비대칭 시기의 가장 안전한 방법입니다.
두 지구를 정보 비대칭 상태에서 비교하지 말라고 했지만, 실수요자가 본인 상황에 맞춰 어느 쪽에 무게를 둘지 판단하는 기준은 정리해드릴 수 있습니다.
| 비교 항목 | 창릉신도시 | 덕은 국방대 부지 |
|---|---|---|
| 정보 확정도 | 분양가·평형·일정 전부 공개 | 세대수·위치만 공개, 나머지 확인 필요 |
| 입주 시점 | 2027년 12월 ~ 2029년 12월 | 확인 필요 |
| 단일 지구 규모 | 38,000호 | 약 2,570호 |
| 자족 기능 | 자족용지 130만㎡(전체 34%, 판교 2배) | 상암 DMC 연계 컨셉, 자족 기능 확인 필요 |
| 광역 교통 | GTX-A 창릉역, 고양선 신설 | DMC 생활권 진입, 신설 교통 확인 필요 |
다섯 가지 차이를 본인 상황에 대입해보면 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
첫째, 입주 시점 역산이 가능한 자금 계획이 필요한 분은 창릉 6월 회차가 더 안전한 선택입니다. 둘째, 자녀 초등학교 입학을 2028년 3월에 맞춰야 하는 분은 창릉5초 개교 일정과 입주 일정이 맞물립니다. 셋째, 직주근접에서 강남·삼성·수서 라인이 핵심인 분은 GTX-A 창릉역 직결이 결정적입니다. 넷째, DMC·상암 출퇴근이 본인 동선의 핵심이고 시점에 여유가 있는 분은 덕은 국방대 부지의 후속 발표를 모니터링하는 것도 합리적입니다. 다섯째, 청약 가점이 애매해서 1차 회차에서 떨어진 분은 6월 회차의 4개 블록 분산 전략을 활용하면 당첨 확률을 높일 수 있습니다.
다만 다섯째 항목은 본인 가점·소득·자산 기준에 따라 달라지므로, 실제 청약 직전에 청약홈에서 본인 자격을 다시 확인하시기 바랍니다.
Q1. 창릉신도시 본청약 다음 차수는 언제인가요?
S-1 블록(494호)이 2026년 3월 본청약 예정이며, S-2·S-3·S-4 블록(총 3,387호)이 2026년 6월 본청약 예정입니다. 6월 회차는 단일 회차로는 1차 회차보다 큰 규모입니다.
Q2. 덕은 국방대 부지는 언제 분양받을 수 있나요?
현재 시점에서 분양 시점은 확인 필요입니다. 2026년 1월 29일 정부 1·29 부동산 공급대책 발표 이후 추가 일정이 공식 발표되지 않았습니다. 정부는 "사업기간 단축" 방침을 밝혔지만 구체적인 본청약 시점은 추후 LH 또는 국토교통부 공시를 확인해야 합니다.
Q3. 두 곳 다 청약 넣을 수 있나요?
청약 자격이 충족되는 한 두 지구 모두 청약 가능합니다. 다만 동일한 분양 회차에서는 1인 1청약 제한이 적용되며, 당첨 시 재당첨 제한 기간이 발생할 수 있습니다. 본인 청약 통장 상태와 가점, 무주택 기간을 청약홈에서 미리 확인하시기 바랍니다.
Q4. 창릉 떨어진 사람이 덕은으로 가면 비슷한 결과가 나오나요?
청약 자격 기준이 다를 가능성이 큽니다. 창릉신도시는 공공주택지구로 무주택 가점·생애최초·신혼부부 등 공공분양 자격 체계를 따릅니다. 덕은 국방대 부지의 청약 자격은 현재 시점에서 확인 필요이며, 동일한 가점에서 당첨될 것이라고 가정하기는 어렵습니다.
Q5. 입주 일정·분양가 정보는 어디서 확인하면 정확한가요?
가장 정확한 출처는 LH 청약센터(apply.lh.or.kr)와 청약홈(applyhome.co.kr)입니다. 3기신도시 공식 사이트(https://www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr)에서도 지구별 진행 상황을 확인할 수 있습니다. 언론 보도는 참고용으로만 활용하시고, 청약 직전에는 반드시 LH 공고문 원본을 다시 확인하시기 바랍니다.
창릉신도시 본청약에서 떨어진 분이나, 다음 기회를 보고 있는 분 모두에게 가장 위험한 선택은 정보 비대칭이 큰 두 지구를 동등한 선상에서 저울질하는 것입니다. 창릉 6월 회차는 한 번에 3,387호가 공급되는 큰 회차이므로, 가점·평형 분산 전략을 다시 짜볼 가치가 있습니다. 덕은 국방대 부지는 매력적인 입지이지만, 분양 시점과 청약 자격이 확정되기 전까지는 결정 자료가 부족합니다. 정보가 확정될 때까지 기다리는 동안 다른 우량 단지의 기회를 놓치지 않는 것, 이것이 정보 비대칭 시기에 실수요자가 가장 먼저 챙겨야 할 원칙입니다.