공시법 핵심 학습노트

공동신청 — 누가 의무자? 권리자?

👥소유권이전등기

상속·합병·토지수용 → 등기의무자 없음 (등기권리자만 신청)
매매 → 의무자: 매도인 / 권리자: 매수인
유증 → 의무자: 유언집행자 또는 상속인 / 권리자: 수증자

🔒저당권 등기

저당권 설정 → 의무자: 저당권설정자 / 권리자: 저당권자
저당권 변경 채권액 증액 → 의무자: 저당권설정자 / 권리자: 저당권자
저당권 변경 채권액 감액 → 의무자: 저당권자 / 권리자: 저당권설정자
저당권 이전 → 의무자: 양도인 / 권리자: 양수인
저당권 말소 (피담보채권 소멸) → 의무자: 저당권자 / 권리자: 저당권설정자

단독신청

판결에 의한 등기: 승소한 등기권리자 또는 등기의무자
공유물분할판결: 등기권리자 또는 등기의무자
승소 등기권리자 → 등기필정보 등기소에 제공 필요 없다
승소 등기의무자 → 등기필정보 등기소에 제공해야 한다
이행판결 → 확정시기 언제인가에 관계없이 신청 가능
판결 등기 신청 시 확정증명서 반드시 첨부
말소등기: 사망·소재불명(제권판결)·혼동
상속·신탁·변경등기(부동산변경, 등기명의인표시변경)
멸실등기: 멸실 → 1개월 이내 / 존재하지 않는 건물 → 지체 없이

가등기 단독신청

가등기권리자 단독 → 가등기의무자의 승낙서 또는 법원의 가처분명령
가등기의인 단독 → 인감증명
가등기의무자 또는 이해관계 제3자 단독 → 가등기명의인의 승낙서

대위신청 핵심

⭐ 포괄승계인 대위

매도인 甲이 사망 → 丙이 상속 → 甲에서 乙로 직접 소유권이전등기 (상속등기 불필요)

채권자 대위 주의사항

채권자가 대위신청 → 채권자 및 채무자에게 등기완료통지
상속포기 기간 내에도 채권자는 대위 가능 (×아님, ○임!)

신탁등기 대위

수익자·위탁자 → 수탁자를 대위하여 신탁등기 신청 가능
단, 이 경우 1건의 신청정보로 일괄신청 불가

합유등기 특칙

합유등기 시 신청정보에 합유자의 지분비율 기록 안 함
합유자 중 1인이 사망 → 잔존 합유자가 합유명의인변경등기
합유지분에 대한 가압류(가처분)등기 불가
합유자 처분 시 → 지분이전등기 신청 불가 (합유명의인변경등기)

등기상 이해관계 있는 제3자

등기 종류	승낙정보 방식
변경등기 — 제3자 있을 때	부기등기 (승낙정보 첨부)
변경등기 — 제3자 없을 때	주등기
경정·말소·말소회복등기	승낙정보 등기소에 제공 ○
변경등기 — 제3자 있을 때 (제공여부)	제공 의무 없음 ×

소유권보존등기 신청할 수 있는 자

신청 자격	가능?
대장에 최초 소유자로 등록된 자	O
대장 최초 소유자로부터 이전등록 받은 자	X
토지 지적공부에 '국'으로부터 이전등록 받은 자	O
상속인	O
포괄적 유증을 받은 자	O
특정적 유증을 받은 자	X (상속인 명의 보존 후 이전)
수용으로 소유권 취득을 증명하는 자	O (미등기 토지)
시장·군수·구청장 확인 → 건물 보존등기	O (건물만)

⚠️ 중요 구별

토지대장 소유자 특정 불가 → 국가를 상대로 판결
건축물대장 소유자 특정 불가 → 시장·군수·구청장을 상대로 판결

💡 소유권보존등기 = 등기필정보 제공 불필요

단독신청이므로 등기의무자 없음 → 등기필정보 제공 ×
등기원인, 연월일도 제공 불필요

등기필정보 작성·통지 안 하는 경우

❶ 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 경우
❷ 채권자가 등기권리자를 대위하여 신청한 경우
❸ 승소한 등기의무자가 등기권리자 명의로 신청한 경우
❹ 공유자 일부가 공유 전원을 등기권리자로 등기 신청한 경우 (신청인 아닌 등기명의인에 한정)
촉탁 경우: 국가·지방자치단체가 등기권리자인 경우

소유권이전등기(유증)

⭐ 핵심 3가지

① 유증 → 상속등기 거치지 않고 유증자로부터 수증자 명의로 직접 신청
② 등기원인일자 → 유증자가 사망한 날 (조건부 → 조건 성취 날, 기한부 → 기한 도래 날)
③ 유증이 유류분 침해하더라도 → 등기관은 수리해야

포괄유증 vs 특정유증 (미등기부동산)

포괄유증을 받은 자 → 자신 명의로 직접 소유권보존등기 신청 가능
특정유증을 받은 자 → 상속인·유언집행자 명의 보존등기 후 → 소유권이전등기

소유권이전등기(상속)

상속등기: 상속인이 단독으로 신청
상속포기 가능한 기간 내에도 채권자는 대위 신청 가능
공동상속인 중 1인 → 자기 지분만으로 소유권이전등기 불가
공동상속인 중 1인 → 전원 명의의 소유권이전등기 신청 가능
상속등기 경료 전의 협의분할 → 등기원인일자: 사망일
상속등기 경료 후의 협의분할 → 소유권경정등기
첨부정보: 상속재산분할협의서 + 상속인 전원의 인감증명
토지거래허가정보, 농지취득자격증명 제공 불필요

소유권이전등기(수용)

등기원인: 토지수용 / 연월일: 수용개시일
보상·공탁 증명정보 첨부 필요
수용 후 직권말소 불가: ❶지역권 ❷토지수용위원회 재결로 존속 인정된 권리 ❸수용개시일 이전 소유권이전등기 ❹수용개시일 이후 상속등기
수용 후 직권말소 가능: 처분제한등기 (가압류·가처분·압류)

소유권이전등기(신탁)

신탁등기: 수탁자가 단독 신청·말소
권리 이전·보존·설정등기 + 신탁등기 → 1건의 신청정보로 일괄신청
수탁자 여럿 → 신탁재산은 합유 (공유 X)
신탁의 일부 종료 → 권리이전등기 + 신탁 변경등기 → 동일 순위번호
신탁재산 처분 → 권리이전등기 + 신탁 변경등기 → 동일 순위번호
신탁재산 고유재산이 됨 → 뜻의 등기 주등기 (부기등기 X)

직권으로 하는 주요 등기

미등기부동산 법원 촉탁 → 직권으로 소유권보존등기
환매권 행사 → 소유권이전등기 시 환매특약등기 직권말소
공용부분 소유권보존등기 → 공용부분이라는 뜻의 등기 직권말소
소유권이전등기 신청 시 등기의무자 주소 불일치 → 직권으로 등기명의인표시변경등기
말소등기 시 이해관계 제3자 승낙 있을 경우 → 제3자 명의 등기 직권말소

가등기 → 본등기 후 직권말소 범위

소유권이전청구권보전 가등기 → 소유권이전 본등기

직권말소 O: 소유권, 저당권, 용익권, 처분제한한등기
직권말소 X: 주택임차권 (대항력 있는 것), 가처분(가등기상 권리 목적)

용익권설정청구권 가등기 → 용익권설정 본등기

직권말소 O: 용익권등기
직권말소 X: 저당권, 소유권이전, 처분제한등기

저당권설정청구권 가등기 → 저당권설정 본등기

직권말소 O: 저당권등기
직권말소 X: 소유권이전, 처분제한등기, 용익권

등기 각하 사유 (법 제29조 제2호)

공유지분 → 소유권이전 O / 저당권설정 O / 소유권보존 X / 용익권설정 X
부동산 일부 → 용익권설정 O / 소유권보존 X / 소유권이전 X / 저당권설정 X
점유권·유치권·분묘기지권·주위토지통행권·물적청구권 → 등기 불가
농지에 대한 전세권 → 등기 불가
하천에 대한 용익권 → 등기 불가
자기 지분만의 상속등기 → 각하
이미 보존등기된 부동산에 다시 보존등기 → 각하

근저당권 등기 특칙

채권자 여럿이어도 채권최고액 단일하게 기록 (채권자별 구분 불가)
5개 이상 부동산에 저당권설정 → 공동담보목록 작성
환매특약등기 필요적 기록사항: 매매대금 + 매매비용

토지이동 신청기간

60일

신규등록·등록전환·분할·합병·지목변경
단, 분할 중 소유권이전·매매 목적, 불합리한 지상경계 시정 → 신청의무 없음

90일

바다로 된 토지의 등록말소

15일

도시개발사업 착수·변경·완료 신고

지번 부여 핵심

지번 부여: 지번부여지역별로 차례대로 / 북서→남동 순
지번 변경 필요 시 → 시·도지사 또는 대도시시장의 승인
분할: 1필지는 분할 전 지번, 나머지는 최종 부번 다음 순서 부번
건축물 있는 필지 → 분할 전 지번 우선 부여
합병: 선 순위 지번 → 다만 본번으로 된 지번 있으면 그 본번 중 선순위
시·도지사 승인 필요: ❶지번 변경 ❷지적공부 반출 ❸축척 변경

지목 혼동 주의

지목	핵심 구별
전(田)	물 이용 X, 재배
답(畓)	물 이용 O, 재배
유지	배수 X, 자생
하천	자연의 유수
구거	자연유수 + 소규모 인공적 수로
주차장	노상주차장, 부설주차장 X
도로	2필지 이상 진입 통로 O / 아파트·공장 안의 통로 X
묘지	묘공원, 묘지관리용 건물 부지 → 대
체육용지	영속성 미흡, 골프연습장 X
유원지	아영장
사적지	학교·공원·종교용지 X
잡종지	자동차·함만·공항·쓰레기·오물처리장

축척변경 기간 총정리

20일

승인 받은 후 공고

30일

시행공고일로부터 토지소유자·점유자가 경계점표지 설치

15일

청산금 결정 공고 (일반인 열람)

20일

청산금 결정 공고 후 → 납부고지 또는 수령통지

6개월

납부고지를 받은 자 → 청산금 납부 / 지적소관청 → 청산금 지급

1개월

이의가 있는 자 → 이의신청
이의신청 받은 지적소관청 → 축척변경위원회 심의·의결

중앙지적위원회 vs 축척변경위원회

항목	중앙지적위원회	축척변경위원회
구성	5명 이상 10명 이하	5명 이상 10명 이하
토지소유자 비율	—	2분의 1 이상
소유자 5명 이하 시	—	전원 위촉
회의 통지	5일 전까지 서면	5일 전까지 서면
개의·의결	재직원 과반수 출석, 출석 과반수 찬성	재직원 과반수 출석, 출석 과반수 찬성

지적측량 기간

측량기간 5일 / 측량검사기간 4일
지적기준점 15점 이하 → 측량기간 4일 추가
15점 초과 → 4일 + (15점 초과 4점마다 1일)
당사자 합의 시 → 전체 기간의 4분의 3은 측량, 4분의 1은 검사

지적정리 통지기간

15일

토지이동으로 변경등기 필요한 경우 → 등기완료통지서 접수한 날부터

7일

토지이동으로 변경등기 불필요한 경우 → 지적공부 등록한 날부터

등기신청

상속포기를 할 수 있는 기간 내에는 상속인의 채권자가 대위권을 행사하여 상속등기를 신청할 수 없다.

❌ X → 상속포기 기간 내에도 채권자는 대위하여 상속등기 신청 가능!

등기신청

합유등기를 하는 경우, 신청정보에 합유자의 지분비율을 기록한다.

❌ X → 합유등기 시 합유자의 지분비율은 기록하지 않는다.

단독신청

이행판결에 의한 등기는 확정시기가 언제인가에 관계없이 등기를 신청할 수 있다.

✅ O → 이행판결은 확정시기 무관하게 신청 가능!

유증등기

유증으로 인한 소유권이전등기는 상속등기를 거쳐 수증자 명의로 이전등기를 신청하여야 한다.

❌ X → 상속등기 거치지 않고 유증자로부터 직접 수증자 명의로 신청!

유증등기

유증으로 인한 소유권이전등기 신청이 상속인의 유류분을 침해하는 내용인 경우 등기관은 이를 수리할 수 없다.

❌ X → 유류분 침해 여부와 무관하게 등기관은 수리해야!

소유권보존등기

특별자치도지사·군수 또는 자치구 구청장의 확인에 의해 자기의 소유권을 증명하여 토지에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

❌ X → 시장·군수·구청장 확인은 건물 보존등기만 가능! 토지는 불가.

수용등기

수용에 의한 소유권이전등기를 할 경우, 그 부동산을 위해 존재하는 지역권등기는 직권으로 말소할 수 없다.

✅ O → 수용 후 지역권 직권말소 불가! (처분제한등기는 말소 가능)

신탁등기

수탁자가 여러 명인 경우 등기관은 공유인 뜻을 등기기록에 기록하여야 한다.

❌ X → 수탁자 여럿이면 합유 (공유 아님)!

토지이동

바다로 된 토지의 등록말소 신청기간은 60일 이내이다.

❌ X → 바다로 된 토지 등록말소 = 90일!

축척변경

납부고지를 받은 자는 납부고지를 받은 날부터 6개월 이내에 청산금을 지적소관청에 내야 한다.

✅ O → 납부고지 받은 날부터 6개월 이내!

지번

지번은 지번부여지역별로 북서에서 남동 방향으로 순차적으로 부여한다.

✅ O → 북서 → 남동 방향으로 순차 부여!

직권등기

등기관이 미등기 부동산에 관하여 과세관청의 촉탁에 따라 체납처분으로 인한 압류등기를 하기 위해서는 직권으로 소유권보존등기를 하여야 한다.

❌ X → 과세관청 촉탁 체납처분 → 직권 소유권보존등기 하지 않는다! (법원 촉탁만 가능)

등기신청 핵심 정리 📋

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지적법 핵심 정리 🗺

헷갈리는 OX 🧠